O tributo é recolhido pela prefeitura do município em que fica o imóvel e corresponde a 2% do valor do bem.
Hoje, ele é cobrado quando a escritura (ou matrícula) é emitida no cartório para registrar a negociação.
Alguns advogados entendem que o pagamento deve ocorrer apenas quando o bem é registrado em nome do comprador -o que só acontece quando ele quita o financiamento, por exemplo.
"Os tribunais defendem essa tese porque é nesse momento que a transferência do bem ocorre de verdade", afirma Flauzilino dos Santos, presidente da Arisp (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo).
"O imposto incentiva os contratos de gaveta porque é caro e é cobrado quando o mutuário já teve gastos altos com documentação e financiamento", diz Santos.
Uma imobiliária de Ribeirão Preto (313 km ao norte de SP) ganhou na Justiça o direito de anulação da multa por não ter pagado o ITBI do imóvel transferido 18 anos antes.
Como o atraso gera a incidência de juros de 1% ao mês e multa diária de 0,33% sobre o valor do imposto, a dívida chegou a R$ 250 mil.
Apesar de a causa abrir precedente para outros casos, segundo tributaristas ouvidos pela Folha, entrar na Justiça só vale a pena quando o valor do ITBI é alto. Caso contrário, os honorários custarão mais que a dívida.
Valor venal é a base de cálculo do imposto
O planejamento financeiro para adquirir um imóvel a prazo não pode deixar de lado os gastos necessários para registrar o bem.
Depois da compra, é preciso lavrar e registrar a escritura e pagar o ITBI, explica Alan Guerra, diretor da Anoreg (Associação dos Notários e Registradores do Brasil).
Na cidade de São Paulo, por exemplo, os custos podem passar de R$ 10 mil.
"Os gastos variam conforme o município, mas o que mais pesa no valor final é o ITBI", afirma Guerra.
Ele acredita que o problema do imposto não é quando é cobrado, mas sim o valor de sua alíquota. "Ele deveria ser menos oneroso para que o mutuário consiga pagá-lo em qualquer momento."
Segundo dados da Prefeitura de São Paulo, R$ 944,4 milhões foram arrecadados com o ITBI no ano passado, uma alta de 33,7% em relação a 2008. O dinheiro é revertido para gastos com saúde e educação.
Em relação à taxa de inadimplência do imposto, a prefeitura afirma que é "insignificante", uma vez que o não pagamento do tributo impede o registro do bem.
Em Ribeirão Preto, uma imobiliária atrasou o pagamento do ITBI durante 18 anos e, quando foi registrar o imóvel no cartório, viu-se diante de uma conta de R$ 250 mil (imposto e multa).
"Pagamos apenas o imposto e entramos com processo para a anulação da multa, uma vez que a transmissão do bem só ocorreu quando a escritura foi registrada", relata Juliana Pinheiro, advogada da empresa.
MULTA ANULADA
Após um ano de briga na Justiça, a imobiliária ganhou a causa no fim do ano passado. "Entrar com processo vale a pena quando o imóvel é caro e o imposto é alto. No caso do meu cliente, só o ITBI foi R$ 76 mil", contabiliza.
No caso de multa já paga, o mutuário pode reaver o dinheiro na Justiça, mas o pagamento é feito por precatórios -dívida pública que leva anos para ser paga.
Segundo a Prefeitura de São Paulo, o ITBI só não é cobrado no caso de herança ou doação do imóvel, uma vez que não envolve transação de compra e venda.
Entretanto, essa situação não é livre de encargos: há o ITCMD (Imposto sobre Transmissão "Causa Mortis" e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos), de 4% sobre o valor venal do imóvel.
"Como ele vale o dobro do ITBI, é importante que idosos ou enfermos façam a sucessão patrimonial em vida para a tributação ser menor", aconselha Otero.
Hoje, os próprios cartórios informam o valor a ser destinado ao pagamento desse imposto, segundo decisão do governo de São Paulo.
ITBI pode ser diluído no financiamento
Quem não tem condições de arcar com o valor do ITBI pode diluir seu valor no financiamento imobiliário.
No Banco do Brasil, é possível parcelar até R$ 10 mil do tributo e até R$ 2.500 dos gastos em cartórios.
O Bradesco também oferece essa facilidade, contanto que a somatória não ultrapasse 80% do valor de avaliação do imóvel.
No Itaú, o total não pode ultrapassar 5% do valor do bem parcelado.
No Santander, não há restrições para a liberação do crédito. "Os juros são menores que os do empréstimo [a pessoa física]", diz Nerian de Oliveira, superintendente de negócios imobiliários do banco.
A Caixa Econômica Federal não financia o imposto; a opção é um empréstimo comum a pessoa física.
APURAÇÃO
TARIFAS DE CARTÓRIOS SÃO FISCALIZADAS
Os cartórios agora têm de informar o valor das taxas cobradas pelos serviços prestados à população -caso de certidões imobiliárias- à Secretaria da Fazenda, pela internet. A medida foi aprovada na semana passada. Por envolver uma nova tecnologia, sua implantação total será concluída em 2012.
PATRÍCIA BASILIO
COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
COMENTÁRIO DE OMAR AUGUSTO LEITE MELO: realmente, o STJ pacificou o entendimento de que a mera escritura não gera a obrigação tributária do ITBI. O imposto, então, somente é devido no REGISTRO, momento que a transmissão do imóvel gera efeito de direito real (transferência da propriedade). É certo que todas (ou a esmagadora maioria) as Prefeituras cobram o ITBI “antecipadamente”, antes do registro. Quem discutir judicialmente certamente ganhará! Para os Municípios, acaba se criando o que o Prof. Ives Gandra da Silva Martins chama de “ilegalidade eficaz”, ou seja, é ilegal a cobrança, mas são poucos os compradores que reclamam (e ganham) no Judiciário. Por isso, a “eficiência” dessa cobrança, a par da sua ilegalidade.
