A medida tem como objetivo:

• A comprovação de renda real do proprietário;
• A fiscalização de sonegação de Imposto de Renda;
• O cruzamento de dados entre Fisco, cartórios e bancos;
• O controle sobre operações de aluguel usadas em planejamentos tributários agressivos.

Para pessoas físicas, a Lei Complementar nº 214/2025 prevê critérios específicos para a incidência da CBS e do IBS, como rendimento anual acima de R$ 240.000,00 e desde que o número de imóveis locados supere 3 (três). Caso esses limites não sejam ultrapassados, não haverá a incidência.

Mas mesmo não havendo a incidência em muitas locações efetuadas por pessoas físicas, a NFS-e deverá ser emitida, já que o foco não se resume aos novos tributos, como já dito anteriormente.

A implementação será gradual, devendo se tornar obrigatória possivelmente a partir de 2027.

A nota fiscal será emitida pelo Portal Nacional, conforme determina a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025, tanto para a locação de móveis quanto imóveis.

COMENTÁRIO DE FRANCISCO MANGIERI:

O cerco está cada vez mais se fechando. Veja que tais exigências servem para fiscalizar também o IR.

Com relação ao ISS, sempre orientei os fiscos municipais a exigirem a emissão da nota fiscal pelos "locadores" de bens móveis.

Motivo: muitos declaram como "locação" o que verdadeiramente não é "locação". São os casos de "locações" associadas a serviços, perfeitamente tributáveis pelo ISS conforme orientação do STF.

Nessa linha, muitos tentam afastar o ISS da "locação" de máquinas com operadores, cessão de espaço com diversos serviços acessórios, "locação" de postes e serviços que viabilizam o uso compartilhado de infraestruturas, "locação" de guindastes etc.

Por isso, mesmo no campo do ISS a nota fiscal se faz importante para que o fisco possa monitorar e separar a verdadeira locação de uma outra atividade prevista na lista de serviços e cuja "locação" é mera atividade meio, quer dizer, mero instrumento para se executar determinado serviço.