Particularmente, eu já tive esse entendimento, mas mudei desde a publicação do livro "ITBI", editora Edipro, que escrevi em coautoria com Francisco Ramos Mangieri. Hoje, entendo que a base de cálculo do ITBI é o valor real da transação imobiliária.
Segue ementa de um julgado recente do TJSP:

0006811-65.2010.8.26.0053   Apelação    
Relator(a): Roberto Martins de Souza 
Comarca: São Paulo 
Órgão julgador: 18ª Câmara de Direito Público 
Data do julgamento: 26/05/2011 
Data de registro: 13/06/2011 
Outros números: 00068116520108260053 
Eme nta: APELAÇÃO - Mandado de Segurança - Tributário - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI - Pretensão do município de fixar valor venal de imóvel com base no Decreto n. 46.228/05 e em portaria sem observância do previsto na Lei municipal n. 11.154/91- Violação do princípio da reserva legal e da legalidade tributária (art 150, IdaCFe art 9o, Ido CTN) - Manutenção do valor venal atribuído aos imóveis de acordo com lançamento do IPTU para o mesmo exercício de 2010 - Recurso fazendário desprovido.