A decisão do juiz José Vitor Teixeira de Freitas considerou que o pagamento do tributo já seria realizado na transferência efetiva da propriedade, da incorporadora para o comprador final, e afastou a cobrança do imposto na transação entre o primeiro e o segundo proprietário.
Segundo o sócio do Melcheds advocacia, Roberto Rached, a decisão tem relevância significativa, pois desonera a revenda de imóveis na planta. “É muito comum, por motivos pessoais ou financeiros, que compradores desistam do negócio antes do financiamento. Normalmente, o que vemos são os cartórios cobrando o ITBI na cessão dos direitos do primeiro para o segundo comprador, e também na outorga da escritura da incorporadora para o comprador final”, comenta Rached.
O advogado explica que a cobrança duplicada é injusta, e que a decisão faz com que os cartórios cobrem o ITBI apenas na emissão da escritura. “Com essa vitória, estamos confiantes de que podemos afastar cobranças de impostos indevidas para clientes corporativos e pessoas físicas”, comenta o especialista.
Segundo ele, cada comprador que for repassar o imóvel na planta pode pleitear na Justiça para não efetuar o pagamento do ITBI nesse tipo de transação. “Os cartórios continuam com a cobrança do imposto baseados em leis municipais”, diz Rached.
Para ele, o pagamento do Imposto deve acorrer somente com o registro imobiliário de transmissão da propriedade, da incorporadora para o comprador final.
O ITBI é um tributo municipal, e tem sido normal a legislação de cada cidade prever a sua incidência na cessão de direitos aquisitivos, responsabilizando, ainda, cartórios e incorporadores no caso do seu não recolhimento pelos adquirentes dos imóveis.
De acordo com a decisão de Freitas, “a cessão entre as empresas, e que a transmissão da propriedade imobiliária só se opera com o registro do título de transferência e que o fato gerador do ITBI se dá com a transferência efetiva da propriedade, a fim de evitar prejuízo irreparável ao comprador do imóvel na planta, até a decisão final da lide”, diz o juiz na liminar.
A sócia de direito tributário do Siqueira Castro Advogados, Marluzi Barros, explica que os tribunais ainda não uniformizaram seu entendimento acerca da cobrança de ITBI nas situações de mero repasse do contrato preliminar de compra e venda de imóvel ainda não entregue. Entretanto, este tipo de suspensão é comum, tendo em vista que tradicionalmente na jurisprudência dos tribunais, o pagamento do Imposto sobre a Transferência de Bens Imóveis ocorria com a efetiva entrega do bem mediante escritura pública do imóvel.
Segundo ela, esta havendo uma mudança de paradigma em razão da alteração do Código Civil que inovou ao atribuir direitos reais à mera celebração de promessa de compra e venda.
Antes do artigo 1.225, inciso sétimo do Código, somente a escritura conferia direito real sobre o imóvel, e assim sendo, somente com a efetiva escritura havia o dever de pagar o ITBI. ” Com essa mudança da normativa, tudo aquilo que o novo Código Civil passou a considerar direito real sobre imóvel poderá influenciar diretamente na tributação, pois o ITBI incide na transmissão, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis”, explica Marluzi.
ITBI no STJ
As últimas decisões sobre ITBI julgadas pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) estão relacionadas à base de cálculo do Imposto. Em recente decisão, a segunda turma da casa proferiu que o ITBI, deve ser calculado sobre o valor efetivo da venda do bem, mesmo que este seja maior do que o valor adotado como base de cálculo para o lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
A decisão reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que havia acolhido pedido de uma contribuinte para determinar que a base de cálculo do ITBI fosse exatamente a mesma do IPTU, geralmente defasada em relação à realidade do mercado.
Fonte: DCI - Fabiana Barreto Nunes
COMENTÁRIO DE OMAR AUGUSTO LEITE MELO: o STJ pacificou o entendimento de que o ITBI somente incide no momento do registro da transferência imobiliária, até porque o fato gerador deste imposto municipal é a transmissão do imóvel, algo que somente se efetiva com o registro imobiliário. Também merece destaque a questão da base de cálculo da “sisa”: é o valor real da transmissão imobiliária, não tendo uma vinculação obrigatória com o valor venal fixado para o IPTU, seja para mais, quanto para menos.
