O STJ ratificou recentemente uma exegese sua no sentido segundo o qual o promitente-comprador de um imóvel só pode ser considerado contribuinte do IPTU após ter sido imitido na posse do bem.
Assim, tão só o fato de ser compromissário-comprador de um bem imóvel não o transforma automaticamente em sujeito passivo do IPTU. É preciso que tenha adquirido a posse direta do imóvel.
Este entendimento vai ao encontro do disposto no art. 34 do CTN, que coloca o possuidor como contribuinte do IPTU.
Vejamos á recentíssima decisão do "Tribunal da Cidadania":
Processo
AREsp 2777328 / DF
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
2024/0392473-5
Relator
Ministro RAUL ARAÚJO (1143)
Órgão Julgador
T4 - QUARTA TURMA
Data do Julgamento
09/03/2026
Data da Publicação/Fonte
DJEN 16/03/2026
Ementa
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. DISPENSA DE CERTIDÕES FISCAIS NA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por empresas do setor imobiliário, objetando acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que manteve sentença proferida em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios. A ação buscava a declaração de nulidade ou modificação de cláusulas abusivas em contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, incluindo repasse de IPTU e despesas condominiais antes da imissão na posse, dispensa de certidões fiscais na lavratura de escritura pública, entre outras. 2. A sentença declarou abusivas diversas cláusulas contratuais, como as que impunham o repasse de despesas condominiais e impostos antes da imissão na posse, a dispensa de certidões na lavratura da escritura, e outras disposições prejudiciais ao consumidor. Reconheceu a validade de cláusulas relacionadas ao prazo de tolerância para entrega e retenção de valores em distratos, conforme legislação aplicável, e afastou o pedido de danos morais coletivos. 3. O acórdão recorrido negou provimento à apelação das rés, mantendo a sentença quanto à abusividade das cláusulas impugnadas, com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e na interpretação conjunta de normas do Código de Defesa do Consumidor e da legislação aplicável à lavratura de escrituras públicas. 4. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional e insuficiência na fundamentação do acórdão recorrido; (ii) saber se é possível atribuir ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU antes da imissão na posse, especialmente quando o atraso na entrega decorre de inadimplemento do próprio adquirente; e (iii) saber se a cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, é abusiva. 5. O acórdão recorrido não apresenta omissões relevantes que possam alterar o resultado do julgamento, sendo suficiente a fundamentação para afastar as teses formuladas pelas recorrentes. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU recai sobre o adquirente apenas após a imissão na posse do imóvel, sendo abusivas as cláusulas que impõem tais encargos antes desse momento. 7. A Lei nº 13.786/2018 não pode ser aplicada de forma simples e direta a casos anteriores ao seu advento, em respeito ao ato jurídico perfeito, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. 8. A cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, foi considerada abusiva por não observar o dever de informação ao consumidor, conforme previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, e na legislação aplicável à lavratura de escrituras públicas. 9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
Acórdão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
